不動産投資

タイ王国の経済

タイ王国で不動産投資をお考えになるなら、すでにご存知かと思いますが、知っておいて損にはならない情報です。 東南アジア諸国10か国において、東南アジア経済共同体(AEC)が発足致しました。(2015年12月31日)AECとは、ASEAN10か国での 【関税撤廃・物品・投資・サービス・労働者の移動】国境の垣根を取り払いASEANを統合するための取り組みなのです。 当社の企業理念にも書きましたが、経営資源である【人・金・物・情報】が自由になり約6億2千万人の市場が誕生しました。

タイ王国はAEC諸国の中心に位置しており、周辺諸国の経済成長を後押しする位置となりました。 【人・金・物・情報】が活性化し利便性の高いバンコク(都市)に集まりAEC発足で最も恩恵を受ける国はタイ王国ではないでしょうか。 自動車産業を中心に日本人は10万人を優に越えるとも言われており、日本人にとって住みやすい親日国であると言えます。



タイ王国不動産市場

土地の売買は原則として日本人(外国人)は所有権を与えられておりませんが、コンドミニアムについては総ユニット中49%以内で 日本人(外国人)も購入が可能なのです。最近では、オフィス物件の空室は確実に減ってきていますし、コンドミニアムの稼働率も 上昇傾向にあります。AEC統合による人口増加や鉄道網が順調に整備されるため、需要が増え正常な不動産市場と言えます。

チョンブリ県

① バンコクですと立地により価格が高く、また日本企業の進出により需要が高まっております。 しかし、最近では通勤により便利な、チョンブリ県に注目が集まっています。 車でレムチャバン工業団地まで約15分、アマタシティー工業団地・イースタンシーボード工業団地まで約20分、 アマタナコン工業団地まで約30分ほどで行け、更にシラチャ市内に日本人学校が出来たり、 サミティベート病院(日本語対応可能)や、ショッピングモールも続々と進出してきており非常に盛り上がってきております。 タイ人投資家様からもご相談を頂くほどです。 今後、日本人学校の近くにもサミティベート病院(日本語で対応)が出来る予定だと聞いております。


② 次はパタヤでしょうか、元々は米軍の保養地として開発されましたが、現在は外国人(日本人含む)観光客が年間約1000万人も 訪れるリゾート地となっており、投資家にとっては長中期のテナント様が無くとも、短期貸しにて稼働率を上げることで インカムゲインを狙えます。当然ですが、立地は大事なことです。 政府による観光客誘致政策の後押しもあり、治安も良くなってきております。 高架鉄道の整備も進み、パタヤに訪れる方々がますます増加する見込みです。豪華なホテルはそこそこありますが、 あとはお勧め出来ない格安ホテルばかりで、中堅クラスのホテルやコンドミニアムの供給が追い付いていない状況です。 そこで短期貸し(民泊)のようなシステムを利用して稼働率を上げ、インカムゲインが狙える物件をバンコクより安く購入出来、 同時にテナント様にも喜んで頂けるエリアであると思います。


タイ王国不動産事情

タイ王国で不動産投資をお考えになるなら、すでにご存知かと思いますが、知っておいて損にはならない情報です。 東南アジア諸国10か国において、東南アジア経済共同体(AEC)が発足致しました。 (2015年12月31日)AECとは、ASEAN10か国での【関税撤廃・物品・投資・サービス・労働者の移動】国境の垣根を取り払いASEANを 統合するための取り組みなのです。 当社の企業理念にも書きましたが、経営資源である【人・金・物・情報】が自由になり約6億2千万人の市場が誕生しました。


タイ王国不動産の税金

新築で26~35平米ほどのコンドミニアムでしたら、プールやフィットネスジムの設備付きで、500万THB位からあります。 勿論、立地にもよります。

タイでは1億THB未満の相続については相続税がありません。また、一部地域の物件以外は固定資産税もありませんし、贈与税も無いのです。 ただし、売買に関する税金はあります。


タイ王国不動産の税金

投資の種類や信頼できる企業に相談することで効率的かつ魅力ある利益を生み出すことが可能になります。 まずは、不動産投資を考えたときによく聞くフレーズをすでにご存知かとは思いますが簡単に説明させて頂きます。

キャピタルゲイン

タイ王国の新築コンドミニアムは、構想時より販売され完成を待たずに購入する事が一般的なことです。 この購入の形を「プレビルド」といいます。 建設前に販売が開始され建築が進むにつれ第一期販売、第二期販売と段階的に価格が上昇していきます。 物件によりますが10%~30%も上昇することがあるとも言われております。 第一期販売で購入し、最終期には売却する「キャピタルゲイン」で利益を確保することも可能になるわけです。 完成前の異国の地タイ王国でタイ不動産物件を買うには思い切った勇気が必要になりますが、勇気を出すことにより 安く購入することができ、タイ不動産投資の魅力にもなります。

インカムゲイン ①(年間契約)

新築の場合(ワンルーム)利回りは日本は3~4%、バンコクは4~6%です。中長期で日本人、 外国人、タイ人に賃貸し、管理会社へ 手数料として5~10%程度の支払いが発生いたします。

インカムゲイン ②(短期契約)

Air bnb/Agodaなどを利用した旅行客に短期貸し(民泊)の場合、物件や立地にもよります が運営次第では稼働率50%での利回り20%を 達成している例も御座います。管理会社の手数料は賃料の25~35%程度です。 但し、日本でも問題になっているようにタイ王国においても、既に民泊を認めない物件も出て来ておりますのでご注意下さい。


日本人でも簡単購入

タイ王国では日本人(外国人)の土地の購入は認められておりません。 しかし、コンドミニアムの購入は日本人(外国人)にも認められております。販売会社から届いた契約書にサインをし、 外貨送金証明書とともにタイの販売会社に返送頂き、販売会社が受け取り確認をして契約完了です。 その他の費用については、不動産取得時に3%の諸費用が必要です。 管理費については物件を購入された販売会社様によって多少の違いが御座いますが、一平米当たり50THB~が相場のようです。 転売時に発生するキャピタルゲインに対する課税率は利益100万THBまでは10%、150万THBまでは15%です。 コンドミニアム一棟に対する購入面積の割合は日本人(外国人)は49%以下、タイ人が51%以上と定められております。


基本的には自主管理

タイ王国には「宅地建物取引業」に該当する資格(免許)が御座いません。 そのため個人ブローカーをされている方がたくさんられます。また、購入時には多くの不動産会社やデベロッパーが存在致します。 その中で、購入後の対応まで出来る不動産会社は残念ですが少ないです。 物件の購入は支払いさえ行えば問題は御座いませんが、なにか相談したい時や問題が発生した時など、言葉が通じないために解決が 非常に困難になります。タイ王国では基本的に自主管理(タイ人)が当然のことなのです。 日本での委託管理に慣れている日本人にとっては非常に不便だと感じることと思います。


信頼出来る、誠実な不動産会社

NY不動産にお任せください。 日本ではアパート経営なども行っており、日本並みの管理やサービスを提供出来るよう、日々努力しております。 ただし、タイ王国である事だけはご理解ください。日本と違い全てのあらゆる手続きに時間や金銭が発生いたします。 時間短縮の為にはこのところをしっかりとご理解いただくようお願い致します。当社へこのような相談は後を絶ちません。 そこで2016年10月より「NY相談室」を開設致しました。お気軽にご相談ください。


値下がりのリスク

成長著しいタイ王国においても人気エリアへの供給過多により物件価格が下落したり、賃貸物件の家賃を値下げせざるを得ない状況が 起きないとは言い切れません。 賃貸で運用を目指す投資家様におかれましては、その地域の賃貸需要や将来性を考慮して物件購入されることをお勧め致します。


物件のリスク

詳細が決まっていない段階で契約をするため、竣工すると当初の計画とは違っているといったことがあります。 また、タイ王国は地震国ではないので耐震構造にはなっておりません。 内装もおおざっぱなところがあり、日本人には理解できない事が多々発生いたします。 この辺りはある程度は許容する心構えが必要だと思います。 細かいことよりも物件のデザインや共用施設の豪華さが重視されるのがタイ王国なのです。 母国の評価基準と違う観察眼が必要だと感じます。

倒産のリスク

タイ王国では未竣工の物件を購入する事が一般的です。 それは未着工の時が最も価格が安く工事の進行状況に応じて価格が上昇する事が背景にあるのです。 竣工前にデベロッパーが倒産したり、工事が予定通りにいかずに遅れたときのリスクはオーナー様が負うことになります。 したがって実績・信用・信頼出来るデベロッパーや販売会社をおすすめ致します。